Рустам Джон
При продаже недвижимости застройщики показывают нам проект - красивую картинку будущего дома с зеленой травкой и голубым небом. И ни один застройщик не показывает, как это будет в реальности - чаще всего одиноко стоящий дом, окруженный бесчисленными припаркованными автомобилями и ландшафт не с рекламной картинки. Как вы к этому относитесь?
- При покупке первичной недвижимости такая проблема действительно существует. Красивая картинка это всего лишь эскизные проработки архитектора. Архитектор выдает эту картинку заказчику-застройщику, которому она нравится и он начинает продавать будущие квартиры по этим эскизам. Но нарисовать гораздо проще, чем воплотить эту картинку в материи. В процессе строительства, фасадных и отделочных работ, благоустройства территории красивые детали, которые и вызывали эстетические эмоции, начинают поглощать бюджет и даже у опытных застройщиков может возникнуть соблазн сэкономить на них. Как результат – реальность может несколько отличаться от эскизных картинок. Поэтому прежде чем обещать, что например фасад будет именно таким, мы должны хорошо понимать, как и из чего это будет сделано и есть ли у нас мастера, способные это воплотить. Только после того, как мы будем уверены, что сможем воплотить эти красивые картинки в реальность, мы передаем их в отдел маркетинга и в отдел продаж.
Сейчас в Бишкеке преимущественно идет точечная застройка. Это требует развития инфраструктуры вокруг здания - создания парковок, магазинов, детских садов, медцентров. Такой работой также у нас в городе не занимаются строительные компании. Получается, что новые отдельные дома паразитируют на уже готовой инфраструктуре. Как с этим обстоят дела у вашей компании?
- Есть нормы проектирования, согласно которым застраивать можно не более 60% площади участка земли, остальные 40% должны отводиться под благоустройство и парковочные места. Главархитектура не согласовывает проекты, если эта норма не будет соблюдена. Может нам как жителям кажется, что этого мало, но таков закон.
Инфраструктура - это не одни лишь площадки или парковки, но и детские сады, медицинские учреждения, магазины. В комплексной городской застройке эти вещи прописаны, но не в точечной. Я стараюсь ездить по миру, в том числе в постсоветские страны, чей опыт нам ближе, и смотреть, как дела обстоят у них. Я заметил, что только в Кыргызстане так массово практикуется точечная застройка. В других странах компании застраивают большие площади, по 10 и более гектаров земли. Для комплексной застройки предусмотрены свои нормы - строительство детских садов, магазинов и медцентров. Но у нас такие объемы никто не возводит, соответственно, когда компания строит дом на 5 тысяч квадратных метров, по закону она не обязана строить объекты инфраструктуры. Поэтому винить во всем застройщика и говорить, что он паразитирует на готовом тоже не правильно. Это больше проблема властей, которые не обеспечивают жителей необходимой инфраструктурой. Нам надо строить комплексно. Сейчас мы уже подошли к такой необходимости. К примеру, в данное время мы уже проектируем проект комплексной жилой застройки, включающий в себя детский сад и в скором времени приступим к его реализации. Надеюсь, в городе в скором времени мы перейдем от хаотичной, точечной застройки к комплексной.
Как бы банально это ни прозвучало, но для меня этика очень важна. Мы, например, работаем полностью «по-белому» и платим все налоги
На ваш взгляд, в чем причины хаотичной застройки?
- Даже в центре Москвы и Нью-Йорка была и до сих пор существует точечная застройка. Такие лакомые места, как Манхэттен или район Красной площади всегда будут востребованы. Конечно, основная причина - это наличие спроса. Другой причиной хаотичной застройки у нас является то, что в примерно в 2005-2010 годах был ужасный бардак в мэрии, в главархитектуре, землю раздавали направо и налево без учета проекта детальной планировки, которого даже и не было. Люди получали участки не всегда законно и строить на ней ничего не собирались. А что нужно было сделать? Как минимум выдавать землю непосредственно застройщику и в строгом соответствии с генпланом города и ПДП района. Если владелец участка не начинал строительство в течение нескольких лет, то земля должна бы быть возвращена в ведение мэрии и передана непосредственному застройщику. В этом случае и цены на строящиеся квартиры были бы ниже на 50-100 долларов, т.к. земельные участки стали предметом спекуляций, перепродаж, что и отразилось в конечном счете на цене за квадратный метр.
Ну и еще одна очевидная причина - отсутствие большой свободной площади в центральных местах. К примеру, на «Дзержинке», какая может быть комплексная застройка? Там, например, выкупают и сносят «сталинку» и на ее месте строят новый дом. Все «сталинки» одновременно не снесут, это понятно. Точечная застройка продиктована спросом, другое дело, что в Кыргызстане в свое время она вышла из-под контроля.
Какие у Вашей компании отношения с городскими властями, с государством?
- «Альфа» - компания, деятельность которой основана на рыночных механизмах, мы берем землю только у частных лиц, которые ранее получили ее от государства или купили у других частников. Поскольку строительство мы ведем в городе, мы имеем все юридические отношения с государством.
Возможно ли в нашей стране получить разрешение на строительство без использования коррупционных схем?
- Да, мы всегда так и делаем, получаем разрешение у государства на общих основаниях. Наша компания не берет участки, где заведомо нужно будет что-то нарушать, а потом «разруливать» эти проблемы. Потому что себе дороже. Это даже не столько вопрос бизнес стратегии и юридической безопасности, сколько этики и морали. Как бы банально это ни прозвучало, но для меня этика очень важна. Мы, например, работаем полностью “по-белому” и платим все налоги.
А какими этическими принципами вы руководствуетесь?
- У нас многие считают, что они не отвечают за то, что происходит в стране. «Не я такой жизнь такая», «Вот если бы они там наверху, тогда бы я тоже…», «Им можно, а почему мне нельзя?» и так далее. У меня позиция другая. Я считаю, что каждый человек несет определенный груз ответственности и вы, и я, и тот другой - каждый виноват в том, что такой бардак в стране. Дает, допустим, человек милиционеру взятку, пусть даже самую маленькую, все, он моментально становится частью того, что происходит. Согласие с какой-то несправедливостью одного члена общества постепенно перерастает в согласие всего общества. Все мы подписываемся под этим, а потом виним других. И как среди этого может появиться суперчестный и суперчистый человек, который все исправит?..
Что сформировало ваши этические принципы?
- Я много читал, у меня всегда была тяга к философии. Естественным образом я пришел к осмыслению сути ответственности. Ответственность - это осознание себя причиной. Ребенок, который с детства видит, как его родители дают взятки, “разводят” что-то, сам начинает так делать и, став, допустим, президентом он не будет пытаться изменить систему и не сможет сделать это. Говорят, рыба гниет с головы. Да. Но и каждый из нас тоже в ответе за это. Хочешь изменить мир - начни с самого себя. В нашей компании подоходный налог за сотрудников, численность которых около 40 человек составляет порядка 700 000 сомов ежемесячно, в то время, когда другие компании платят гораздо меньше, в пересчете на одного сотрудника. Некоторые предприниматели показывают заниженную прибыль, чтобы снизить налог на прибыль. Даже сотрудники налоговой и соцфонда смотрят на меня как на странного, и не понимают что это на меня нашло. И пусть прозвучит громко, но я принял на себя эту ответственность начать изменения с самого себя.
Я считаю, что каждый человек несет определенный груз ответственности: и вы, и я, и тот другой — каждый виноват в том, что такой бардак в стране
Что вами двигало, когда Вы шли в строительную сферу?
- Я считаю, что когда человек что-то делает, им движет целая совокупность факторов, а не один единственный. Если жизнь - это игра, то мне всегда хотелось играть в большую игру. Человек, занимающийся спортом, мечтает выступать на международном уровне, журналист мечтает писать серьезные репортажи, которые будут востребованы. Амбициозный человек всегда будет стремиться к чему-то масштабному в любой сфере деятельности. Хотелось бы прожить эту жизнь масштабно и оказать позитивное влияние на большое количество людей, улучшить большую территорию. Я занимался разными видами бизнеса, у меня было около десятка различных компаний, но эту масштабность я увидел именно в строительстве.
Ну и конечно же предприниматель всегда ищет спрос. Если он находит спрос на какой-либо товар, он начинает его производить. Многие выдающиеся предприниматели переходили из одной сферы в другую, причем это были абсолютно разные сферы. А в целом в строительной сфере я нашел некоторый баланс между личным пристрастием, амбициями, стремлением к красоте, масштабной деятельностью и спросом на рынке.
В разных Ваших выступлениях слышны слова об эстетике и красоте. Нашли ли Вы в строительстве эту красоту?
- Мне всегда было присуще чувство прекрасного. Я интересовался искусством, увлекался фотографией, музыкой, кинематографом. Ходил на выставки, изучал что-то по интересующей меня тематике, восхищался, пробовал создавать. Я считаю, что это чувство прекрасного присуще всем и может проявляться в любом деле, которым вы занимаетесь. В своей работе я много внимания уделяю эстетике. Все, что касается архитектуры, эстетики, форм, цветов, композиции я всегда контролирую сам. Всего одна архитектурная деталь фасада может сильно усложнить работы и повысить стоимость проекта на 50-60 тысяч долларов, но я готов пойти на такие расходы. Как говорят некоторые писатели «Я пишу, потому что не могу не писать», так и здесь, я просто не могу этого не сделать. Я не могу, например, взять и покрасить все в один цвет, как делают некоторые другие застройщики. Я хочу, чтобы людям было приятно жить в домах, которые мы построили. Я хочу, чтобы они получали эстетическое удовольствие каждый раз, глядя на дом, в котором они живут.
Вы шли в строительство, не имея строительного образования. Как и где вы учились?
- Вы знаете, для предпринимателя по большому счету, не так важно университетское образование, которое он получил сразу после школы, когда зачастую выбор будущей профессии происходит не осознанно. Главное, заниматься своим делом с полной отдачей и ответственностью. Главная задача - это понимать свою ответственность и уметь брать ее на себя. Мы работаем с большими профессионалами отрасли. У них я учусь каждый день - у своих же сотрудников - каким-то специальным вещам. А в управлении я привык строить свою логику из базовых принципов, а уже из них выводить какие-то нюансы. Кто-то, зная закон всемирного тяготения, изобрел самолет, а кто-то его просто знает, но применить никак не может. Такие же фундаментальные законы есть на каждом этапе строительства. И здесь не всегда поможет строительное образование в вузе, это чистая теория. А настоящая задача - применить эту теорию на практике. В этом и заключается роль руководителя.
Помимо всего прочего, я каждый день уделяю по 2-3 часа своего времени на изучение технической составляющей строительной сферы, сам хожу по объектам, непонятную мне информацию уточняю у специалистов. Стив Джобс не сам создал персональный компьютер, Билл Гейтс не сам разработал Windows, они сумели найти и распознать талантливых специалистов и вовремя стали вникать сами во все аспекты своего дела.
В компании у меня два ключевых партнёра. Первый – Рустам Сатеков. С ним нас связывает пятнадцатилетняя дружба, и мы создаем уже не первый бизнес. Он полностью курирует строительство. Второй наш партнёр – Гульнара Сатыбалдиева. Она работает в этой сфере около тридцати лет. Оба они профессионалы своего дела, на их опыт и знания я опираюсь, у них тоже постоянно учусь.
Можно ли научиться бизнесу или это природная данность?
- Конечно можно. Я недавно прочитал цитату Михаила Фридмана, российского миллиардера: «Основа богатства - это понимание природы человека». В разных книгах и в самой жизни я нахожу ответы на вопросы о природе человека, это во многом помогает понять, чем и как стоит заниматься в жизни. Полученные знания я стараюсь применять в «Альфе». Думаю, учиться бизнесу в вузе нет никакого смысла. Потому что там рассматривается только теория, которая в отрыве от практики бессильна. Я с пятого класса учился в математическом классе, но что такое косинус, синус, для чего они нужны и как их применять на практике, я узнал только года 4 назад только потому, что сам решил в этом разобраться. А там все оказалось очень простым и это применяется в строительстве, в инженерных расчетах. Но вот совмещать теорию с практикой, делать, пробовать, думать, создавать - это то, что позволяет профессионально освоить любое дело.
Я хочу, чтобы людям было приятно жить в домах, которые мы построили. Я хочу, чтобы они получали эстетическое удовольствие каждый раз, глядя на дом, в котором они живут
Вы молодой и успешный предприниматель в строительной сфере. Где вы взяли стартовый капитал? И как решились зайти на рынок с крупными игроками?
- А с какого момента считать, что это стартовый капитал? Когда ты развиваешься, ищешь, ты так или иначе инвестируешь в свой будущий проект, даже не осознавая этого. Ты нарабатываешь большой интеллектуальный, административный капитал. Скажем так, начал я с трёх тысяч долларов. Потом я продал свою квартиру и открыл на вырученные деньги компанию. Кстати, в той квартире я жил с мамой, женой и тремя детьми. Некоторое время нам пришлось снимать жильё.
А смелости для старта мне дал страх. Для меня было страшнее остаться в жизни «никем», не реализовать свои амбиции, всё время думать о том, где же достать деньги, чтобы решить те или иные бытовые вопросы, как отправить детей в школу и т.п. Я рассуждал таким образом и решился на риск. Но это был осознанный, оправданный и просчитанный риск. Некоторые думают, что бизнес это риск сродни игре в казино или лотерее, но когда ты в полной мере осознаешь свою причинность во всех бизнес процессах и берешь всю ответственность и контроль на себя, то этот риск становится управляемым в отличие от рулетки в казино или лотереи. Я всегда хотел большой игры. Времени ждать просто не было. Мной двигала боязнь «не сделать». С тех пор прошло четыре года, тогда мне было 33.
Считается, что 33 года - это переломный возраст для мужчины. Вы это ощутили?
- Ощутил, но не из-за самой цифры. Скорее, это было внутреннее чувство, что надо двигаться вперёд. На самом деле, это был мой 9-й или 10-й бизнес, опыт определённый у меня уже имелся.
В 2016 и 2017 годах вы давали интервью разным изданиям. За один год Вы очень изменились, это становится очевидно из ваших выступлений. Многие люди за 10 лет так не меняются как Вы за один год. Что произошло за этот год и что на Вас повлияло?
- Пожалуй, возросший уровень ответственности и осознание, насколько серьезными вещами я занимаюсь. Одно дело, когда ты отвечаешь за один дом, а другое - когда ты отвечаешь уже за пятнадцать таких домов. По сравнению с 2016 годом у нас сейчас в 11-12 раз больше строительных объемов. Я чувствую ответственность за жизни людей, которые будут жить в наших домах. Также возросли мои доходы, чего греха таить. Люди, которых я раньше видел только по телевизору, стали моими хорошими друзьями. Все это накладывает свой отпечаток. Убежден, что материальный достаток всегда растет прямо пропорционально росту интеллекта и личности.
Раз вы упомянули финансовый рост, спрошу, изменили ли Вас большие деньги?
- Меня как личность и мои убеждения нет. А жизнь мою, элементарный быт изменили в лучшую сторону. С этой стороны стало гораздо меньше забот. Это дало определённую свободу, возможность заниматься чем-нибудь по-настоящему стоящим, а также способность больше помогать другим людям.
В строительном бизнесе, да и в любом большом бизнесе, для хорошей имиджевой истории принято заниматься благотворительностью. Занимается ли Ваша компания благотворительностью?
- Вы своим вопросом подали мне хорошую идею. Сама компания официально благотворительностью не занимается. Но я, мои партнеры и мои друзья занимаемся этим в частном порядке. Почему то мне раньше казалось, что об этом не надо говорить, нужно быть скромнее и просто тихо помогать. Но сейчас я думаю, что наоборот, об этом надо говорить. Мы же этими сообщениями можем подать другим компаниям хороший пример. И какая разница, что при этом про нас будут говорить, что это «показуха». Самым главным результатом будет то, что люди во-первых, получат нашу помощь. А другие компании смогут заразиться нашим примером. И тогда помощи будет больше. Это может создать цепную реакцию.
Есть ли у Вас планы на общественно-политическую деятельность?
- У меня есть подобные амбиции изменить ситуацию изнутри. К сожалению, наши реалии таковы, что приход к государственной должности не означает получение полномочий что-либо действительно поменять к лучшему. Хотя, на будущее я готов рассмотреть такую возможность. Наверное, я бы остановил свой выбор на экономической сфере, если бы у нас создали систему, где соблюдался бы закон. Но это еще даже не планы, а размышления. Я еще не осуществил свои цели в строительной сфере.
Какие у Вас цели в строительной сфере?
- Мне бы хотелось, чтобы мы строили много и комплексно, чтобы мы вошли хотя бы в тройку лидеров по качеству, спросу, инженерной инфраструктуре и т.д. Мы с партнерами много ездим по разным странам, изучаем строительные рынки, тенденции, посещаем строительные выставки, впечатляемся новыми идеями и технологиями, изучаем и заимствуем те, которые можно применить у нас в Кыргызстане. Тоже касается и эстетической стороны - ищем новый дизайн, стремимся что-то воплотить в наших проектах. И есть уже идеи, которые бы хотелось реализовать в будущем. Сейчас, например, мы уже ведем комплексную застройку на Иссык-Куле в модном центре отдыха “Радуга”. На сегодняшний день, по количеству квадратных метров это самый крупный девелоперский проект на Иссык-Куле. Также в ближайших планах, для обеспечения более высокого качества строительства, привлечение технических специалистов: инженеров, строителей и других из Украины, Казахстана и других зарубежных стран.
Какие книги повлияли на Ваше становление?
- Первая книга, перевернувшая мое мировоззрение с ног на голову - «Думай и богатей» Наполеона Хилла. Также я прочитал все книги Роберта Кийосаки, после которых я, можно сказать, «заболел» недвижимостью. Однако основное влияние на меня оказала философия Л. Рона Хаббарда. В ней я нашел фундаментальные знания о природе человека, об устройстве общества.
Если жизнь — это игра, то мне всегда хотелось играть в большую игру
Какую роль вы отводите женщине в социальной реализации мужчины?
- Ключевую. Я бы сравнил роль женщины с сердцем. Сердце в прямом смысле качает кровь по всему телу, и в переносном является чем-то вроде души человека. Женщина - это душа мира, именно то чувство прекрасного, про которое я уже говорил. Для меня ее роль не в том, чтобы добиваться карьерного, финансового успеха, а в том, чтобы быть музой, вдохновлять. Также женщина дает мужчине определенный стимул. Начиная с юного парнишки, который берет на себя дополнительную работу, чтобы сделать какой-то простой подарок своей девушке и заканчивая мужчиной, старающимся обеспечить своей женщине и детям лучшую жизнь.
Я за то, чтобы женщины развивались, получали все права и становились активными членами общества. Я считаю, что твоя женщина - это твой друг, твой партнер, твоя вторая половинка, если ты сам обладаешь какими-то качествами, то ты хочешь, чтобы твоя половинка тебе соответствовала. Свою супругу я никогда ни в чем не ограничивал и всегда старался содействовать ее развитию. Супруга и дети дали мне больший стимул к развитию. У меня сейчас четверо детей, младшему 1,5 года, старшему 15 лет.
На мое личностное становление очень сильно повлияла моя мама. Я вырос без отца, у матери я был единственным сыном, она работала одновременно на трех работах, богатых родственников у меня не было. Мама всегда превозносила меня, хвалила, когда я чего-то добивался, поддерживала во всех моих начинаниях. Благодаря ей я получил хорошее образование. Она никогда не останавливала меня. Я часто наблюдаю, как родители постоянно говорят своим детям «не кричи», «не трогай, сломаешь», «не ходи, упадешь», «не лезь». Для человека это становится привычным, и он уже никуда лишний раз «лезть» и «идти» не будет.
Чем лично для вас является строительство? Как изменила Вас новая деятельность?
- Изменила. Кардинально и очень сильно. Приход в строительную сферу дал мне ту самую масштабную игру, которую я так хотел всю жизнь. Сейчас я полон энергии и энтузиазма. Не поверите, но сейчас я не способен отдыхать больше трёх дней, потому что мне скорее хочется в компанию, чтобы реализовывать все новые и новые планы, чтобы развиваться и расширяться, я просто не могу сидеть без дела. Это дало мне любимое занятие, любимое дело.
Когда Вы смотрите на результат своей работы - построенный дом - что Вы видите и чувствуете?
- Я вижу целый мир инженерных расчетов, колоссальных усилий большого количества людей. И не только тех, кто непосредственно строили данный объект, а тех, кто жил до нас, тех, кому принадлежат открытые законы физики и математики, которые мы применяем в действии. А если говорить непосредственно о строительстве, то все этапы и процессы проходят лично через меня, поэтому я как никто вижу этот огромный объем вложенный усилий, который скрывается за красивым фасадом дома. Чего греха таить, иногда, бывает, смотришь на здание и думаешь «ничего себе!» и гордишься собой, зная сколько вложено труда в один дом.
Спасибо вам большое за вдохновляющую беседу!
